Как я покупаю квартиры
Для жизни и для инвеста —это зачастую две совершенно разные квартиры.
Я выделил 5 основных.
В прошлый раз мы поговорили про факторы, снижающие ликвидность квартиры, на которые мы не сможем повлиять впоследствии. Факторы, которые мы должны учитывать, оценивая ликвидность наших инвестиций.
Не стоит рассматривать квартиру для инвеста через призму личного проживания.
Наоборот, стоит.
Наоборот, стоит.
Мы поговорим про покупку для инвеста, сохранения капитала, для того чтобы просто было, не для жизни.
Про покупку квартир для жизни я напишу позже.
Почему я разделяю цели приобретения?
Про покупку квартир для жизни я напишу позже.
Почему я разделяю цели приобретения?
Расскажу о том, как я помогаю своим клиентам выбирать и покупать квартиры с повышенной ликвидностью.
Квартиры, которые легко можно продать в случае необходимости.
Квартиры, которые легко можно продать в случае необходимости.
Вид на реку, вид на любой водоем, вид на парк, панорама на город—это любят все, естественно, мы это рассматриваем в первую очередь.
Только сразу хочу предупредить.
Если вы покупаете квартиру с видом на воду, но перед между вами и водой есть какой-то пустырь или промка или что-то похожее на заброшку, знайте, с 99% вероятностью там будет еще один ЖК и своего вида вы лишитесь.
Вообще все, что касается будущих строек, изучайте на строймос.ру и в ТГ-каналах.
Мы точно не рассматриваем квартиры с видом на шоссе или любую вылетную магистраль Москвы.
Шум круглосуточно.
Высокий этаж от шумане спасает)
Но дорога дороге рознь.
Вид на второстепенную дорогу вполне допустим.
Вид в окна соседей я бы тоже не рекомендовал.
Вид во двор — очень даже да.
Никогда не смущал.
Только этаж повыше, чтобы детская площадка не гудела прямо в окна)
Только сразу хочу предупредить.
Если вы покупаете квартиру с видом на воду, но перед между вами и водой есть какой-то пустырь или промка или что-то похожее на заброшку, знайте, с 99% вероятностью там будет еще один ЖК и своего вида вы лишитесь.
Вообще все, что касается будущих строек, изучайте на строймос.ру и в ТГ-каналах.
Мы точно не рассматриваем квартиры с видом на шоссе или любую вылетную магистраль Москвы.
Шум круглосуточно.
Высокий этаж от шумане спасает)
Но дорога дороге рознь.
Вид на второстепенную дорогу вполне допустим.
Вид в окна соседей я бы тоже не рекомендовал.
Вид во двор — очень даже да.
Никогда не смущал.
Только этаж повыше, чтобы детская площадка не гудела прямо в окна)
Есть ликвидные планировки, а есть планировки, которые застройщик нарисовал от безысходности.
Архитектор хорошенько «поработал с фасадами», а планировщик его потом всяко разно хорошими словами вспоминает. Рисует квартиры и вспоминает.
И в отделе продаж его вспоминают, потому как такие эксклюзивчики просто так никто не берет.
Только с дисконтом.
Так вот. Не все планировки одинаково полезны.
Но зачастую неликвидные планировки покупают как раз те, кому в них не жить.
Чем планировка стандартнее, тем она ликвиднее.
Студия 40 метров, классическая 1К квартира 40 метров с кухней 11 м2, евро 2 40 м2 с кухней 16 м2.
Как думаете, какая из этих квартир будет пользоваться наибольшим спросом при аренде или продаже?
Очевидно, что евро 2 40 м2 с большой кухней.
Выбираем планировки, в которых всю площадь можно использовать по максимуму.
Огромные коридоры? Вы серьезно?
Это не наш вариант.
Вы же за них заплатите, как и за любой квадратный метр квартиры.
Выбирайте классические форматы, прямые.
Все, что необычно, с одной стороны, может быть интересно кому-то одному, может быть, двоим, и они за это будут ценить вашу квартиру, но для 90% остальных покупателей ваша квартира будет неликвидом.
Неликвид тоже покупают, но по более низкой цене.
Вам это зачем?
Архитектор хорошенько «поработал с фасадами», а планировщик его потом всяко разно хорошими словами вспоминает. Рисует квартиры и вспоминает.
И в отделе продаж его вспоминают, потому как такие эксклюзивчики просто так никто не берет.
Только с дисконтом.
Так вот. Не все планировки одинаково полезны.
Но зачастую неликвидные планировки покупают как раз те, кому в них не жить.
Чем планировка стандартнее, тем она ликвиднее.
Студия 40 метров, классическая 1К квартира 40 метров с кухней 11 м2, евро 2 40 м2 с кухней 16 м2.
Как думаете, какая из этих квартир будет пользоваться наибольшим спросом при аренде или продаже?
Очевидно, что евро 2 40 м2 с большой кухней.
Выбираем планировки, в которых всю площадь можно использовать по максимуму.
Огромные коридоры? Вы серьезно?
Это не наш вариант.
Вы же за них заплатите, как и за любой квадратный метр квартиры.
Выбирайте классические форматы, прямые.
Все, что необычно, с одной стороны, может быть интересно кому-то одному, может быть, двоим, и они за это будут ценить вашу квартиру, но для 90% остальных покупателей ваша квартира будет неликвидом.
Неликвид тоже покупают, но по более низкой цене.
Вам это зачем?
Мы не рассматриваем первый этаж.
Слишком мало на него желающих, даже с учетом более низкой стоимости.
Если нужно будет быстро продать, дисконт придется делать больше обычного.
Неинтересно.
Второй этаж с выходом окон на козырек или на подъезд я бы тоже не рассматривал.
Второй этаж в новостройках, когда на первых этажах коммерция, тоже мимо.
Неизвестно, что в этой коммерции будет.
Вообще в новостройках лучше от 5 этажа.
Выхлопные газы до него и выше не поднимаются.
Последний этаж тоже лучше не смотреть. Протечек, скорее всего, не будет, но вентиляция может напрягать.
Да и людей, принципиально не рассматривающих последний этаж, тоже хватает. Помним об этом тоже.
Что касается видовых квартир, то слишком высокие этажи, от 25 и выше — тоже на любителя.
В отделах продаж вам расскажут о панорамах и так далее, но по факту при запросе на покупку «этаж не выше 25-30» встречается чаще, чем вы думаете.
Об этом тоже не забывайте.
Слишком мало на него желающих, даже с учетом более низкой стоимости.
Если нужно будет быстро продать, дисконт придется делать больше обычного.
Неинтересно.
Второй этаж с выходом окон на козырек или на подъезд я бы тоже не рассматривал.
Второй этаж в новостройках, когда на первых этажах коммерция, тоже мимо.
Неизвестно, что в этой коммерции будет.
Вообще в новостройках лучше от 5 этажа.
Выхлопные газы до него и выше не поднимаются.
Последний этаж тоже лучше не смотреть. Протечек, скорее всего, не будет, но вентиляция может напрягать.
Да и людей, принципиально не рассматривающих последний этаж, тоже хватает. Помним об этом тоже.
Что касается видовых квартир, то слишком высокие этажи, от 25 и выше — тоже на любителя.
В отделах продаж вам расскажут о панорамах и так далее, но по факту при запросе на покупку «этаж не выше 25-30» встречается чаще, чем вы думаете.
Об этом тоже не забывайте.
Низкоэтажные дома в тренде.
Они всегда будут в тренде.
Жизнь в небоскребе с неоткрывающимися окнами и никакущей придомовой территорией — такая себе история.
Если рядом с домом нет парка, конечно.
Или набережной для прогулок.
Тогда можно и небоскреб)
Они всегда будут в тренде.
Жизнь в небоскребе с неоткрывающимися окнами и никакущей придомовой территорией — такая себе история.
Если рядом с домом нет парка, конечно.
Или набережной для прогулок.
Тогда можно и небоскреб)
Набережная или парк — это плюс.
Промзона — минус.
Это всем понятно)
Опять же есть перспектива.
Перспектива застройки промзоны — это плюс, но сроки, за которые все это добро произойдет, — минус.
По точечной застройке впечатление двоякое.
С одной стороны, построили и готово.
Вечной стройки нет.
С другой стороны, нет и котла спроса, нет бренда, который годами рекламируется застройщиком (я про условные ЗИЛАРТ И СИМВОЛ).
В завершении про транспортную доступность.
Она важна.
Для ваших будущих арендаторов или покупателей она точно будет важнее экологии.
Я знаю ЖК, которые продают с упором на экологию и с лозунгом «в окружении леса».
Только вот когда в окружении только лес и ничего другого нет, это не плюс, а маленький плюсик)
А вот на оленях до центра и по пробкам — это не минус, а минусище)
Друзья, еще раз проговорю один момент.
Все что я сейчас написал в первую очередь касается выбора квартир для инвеста.
Покупка для личного проживания — это другое.
Промзона — минус.
Это всем понятно)
Опять же есть перспектива.
Перспектива застройки промзоны — это плюс, но сроки, за которые все это добро произойдет, — минус.
По точечной застройке впечатление двоякое.
С одной стороны, построили и готово.
Вечной стройки нет.
С другой стороны, нет и котла спроса, нет бренда, который годами рекламируется застройщиком (я про условные ЗИЛАРТ И СИМВОЛ).
В завершении про транспортную доступность.
Она важна.
Для ваших будущих арендаторов или покупателей она точно будет важнее экологии.
Я знаю ЖК, которые продают с упором на экологию и с лозунгом «в окружении леса».
Только вот когда в окружении только лес и ничего другого нет, это не плюс, а маленький плюсик)
А вот на оленях до центра и по пробкам — это не минус, а минусище)
Друзья, еще раз проговорю один момент.
Все что я сейчас написал в первую очередь касается выбора квартир для инвеста.
Покупка для личного проживания — это другое.
