1️⃣ Ликвидность снижена неудачной планировкой.
Планировка не оправдывает ожидания большинства покупателей в данной локации и ценовой категории.
Угловая 2К квартира в Ясном (60 м2), в которой вместо двух спален 10 и 15 м2 и кухни-гостиной 15 м2 сделали одну спальню 15 м2, общую зону 35 м2, при этом кухню установили на месте второго санузла и не сделали гардеробную.
Такая квартира вынужденно конкурирует с большими 1К квартирами 40-45 м2 и, естественно, проигрывает им по цене.
Большинство же покупателей 2К квартир всегда ценили и ценят как раз возможность выделить 2 спальни, а на кухне 15 м2 поставить диван.
Разница в спросе 1 и 2 спальни огромна.
Разница в цене минимум 1,5 млн в пользу 2 спален.
Еще пример снижения ликвидности ↙️
Вместо 1К квартиры с кухней 16 м2 (евро2), которую можно разделить на 2 зоны, и маленькой, но отдельной спальни 12 м2, сделать объединенную студию 40 м2.
Зачем?
Разница в цене минимум 1 млн в пользу выделенной спальни.
Кстати, в евро2 делают еще одну ошибку.
Спальню выделяют, но вход в спальню делают не из коридора, а из кухни-гостиной, забывая о функционале.
Запомните, ценность евро2 не только в возможности установить диван на кухне.
Ценность евро2 в том, чтобы из гостиной и из спальни можно было бы дойти до туалета и друг друга не побеспокоить😎
Еще пример.
3К квартира, в которой убрали стену между кухней 18 м2 и такой же комнатой и оставили всего 2 спальни.
Квартира конкурирует с евро3, которых много.
Первоначальный проект этой квартиры в виде трех спален и кухни-гостиной 18 м2 (евро4) востребован гораздо сильнее.
Потенциальных покупателей в виде семей с 2 детьми много.
Таких планировок днем с огнем не найдешь.
И еще один пример.
Объединить один единственный санузел в 3К квартире. Встречал.
Так точно делать не нужно.
2️⃣ Ликвидность снижена планировкой, которую нельзя узаконить.
Этот пункт в большей степени касается новостроек, которые были сданы с так называемой СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКОЙ.
Так вот.
⭕️ Никакой свободной планировки не существует!
Отсутствие в квартире перегородок или трассировки означает лишь одно. Застройщик решил заработать больше.
1️⃣ Не нужно покупать материалы для создания перегородок;
2️⃣ Не нужно платить за эту работу строителям;
3️⃣ Вместо суммы площадей помещений можно обмерить периметр, вычесть сечения коммуникаций, и ваша квартира станет на 1,5-2,5 м2 больше, чем при варианте с трассировкой.
Продолжаем разговор.
«Свободные» планировки с выделением зоны кухни, санузлов отображены в технической документации и в кадастровых документах. Не скроешься)
Поэтому, если вы решили разместить кухню на месте комнаты, возвести туалет на пятне жилой площади или же увеличить кухню за счет санузла, подумайте 5 раз!
Эти действия 100% снизят интерес к вашей квартире.
И вы даже не представляете на сколько.
Продавец 2К квартиры из первой части поста не даст соврать.
Или же другой пример.
В квартире за счет ванны увеличили комнату, а другую комнату уменьшили за счет создания на ее месте туалета.
Это нельзя узаконить.
От квартиры отказываются не только ипотечные покупатели. Но…
Можно было сделать чуть по-другому, и планировка подходила бы всем.
Отдельно хочется сказать про присоединение балкона/лоджии.
Понятно, что в каких-то моментах это обусловлено улучшением планировки. Увеличением кухни, например.
В Ясном в кирпичных секциях лоджии прямо скажем неказисты.
Так и просятся на снос.
Но под грамотный снос.
Без выноса отопления под окно и с возведением раздвижной перегородки. Пусть она всегда будет открыта и послужит только для согласования, но она будет.
Тогда присоединение лоджии можно будет узаконить.
Что касается влияния неузаконенного присоединения на спрос, приведу один пример.
В момент мартовского ажиотажа 22 года продавали 1К квартиру за 14,5 млн. Её хотели посмотреть 3 человека.
Все без ипотеки.
Всем троим перед просмотром было сказано о лоджии.
Результат.
2 из 3 отказались смотреть.
1 посмотрел и предложил 14,2 млн.
Наверное, лишним будет говорить, что при наличии трех заинтересованных покупателей и ажиотаже цена легко могла быть увеличена до 14,7-14,8 млн.
3️⃣ Ликвидность снижена отделкой/мебелью, не пользующейся широким спросом. Отделкой, которую сложно и дорого переделать.
Третье действие с нюансом.
С нюансом, потому как в большинстве случаев квартиры приобретаются не для аренды или дальнейшей перепродажи, а для личного проживания.
А когда мы что-то покупаем для личного проживания, то что?
Правильно.
Продавать купленное в наши планы, как правило, не входит.
Отделку делаем на свой вкус.
Мебель подбираем соответственно.
И это логично.
Личное проживание на то и личное.
Но я все же попробую обозначить некоторые моменты, которые в случае продажи могут снизить ликвидность.
А вы дальше решайте.
Итак.
Классика может и не теряет актуальности во времени, но стиль Людовика 15-го уже точно все потерял)
Дорого и богато уже давно как не в тренде, но я по-прежнему встречаю в объявлениях подобные интерьеры.
Все представили, о каких интерьерах идет речь?
Ядовито-яркая плитка в санузлах.
Забудьте об этом.
Поверьте, раздражителей в повседневной жизни у вас и без нее будет достаточно.
Плитку заменить — это не стены перекрасить.
Муторно, грязно и дорого.
Кухни с яркими глянцевыми фасадами.
Забудьте об этом тоже.
Через полгода эти фасады вас достанут.
Заменить их, конечно, можно, но это снова стоит денег.
Тратить вы их не захотите.
Потому что они редко когда лишние. Это раз.
И два, вы не захотите признаться себе или своей второй половине, что при согласовании проекта кухни вы ошиблись с выбором. Кто же любит в таком признаваться?)
Столешница на кухне из камня и только так.
Она и через 10 лет как новая будет выглядеть.
Экономия на межкомнатных дверях, а точнее на самих полотнах — самая неоправданная экономия в отделке.
Плюс 10-15 тыс. к одной недорогой двери — и уже совсем другой вид.
В общей смете ремонта разницу не заметите, но при ежедневном использовании вспомните мои слова.
Сделайте все возможное, чтобы входная дверь открывалась наружу.
Если не хотите ставить кондиционеры сейчас, то хотя бы заложите трассы.
Это я на основе личного опыта)
И не делайте в двухкомнатных квартирах один кондиционер в коридоре.
Установите их в каждой комнате.
